Alugar um imóvel para passar as férias na praia, muitas vezes, pode sair mais barato e prático do que ficar em hotel, principalmente para quem viaja em família ou em um grupo grande. Aplicativos como Airbnb, por exemplo, ganham força no Brasil e no exterior para fazer o meio de campo entre proprietários e turistas que buscam um aluguel para as férias.

De olho nessa prática muito comum, principalmente nesta época do ano, Dr. Leonardo Embersics Franco, advogado da Athayde Advogados Associados, ajuda a tirar algumas dúvidas sobre direitos e deveres dessa prática cada dia mais comum, para evitar que os veranistas caiam em golpes ou tenham problemas devido ao contrato firmado.

É verdade que o locatário deve ser informado sobre as regras do imóvel que alugará?

Além das limitações impostas por Lei (sendo certo que a Lei é para todos e o ordenamento jurídico não admite alegação de desconhecimento das Leis), sim, estas regras devem ser apresentadas, por meio informativo, sempre por escrito, posto que este seja o único meio de, em caso de descumprimento, buscar uma reparação perante o Locatário. As regras específicas do imóvel, não decorrente de Lei, mas, sim, de convenções internas ou de costumes do locador, devem ser dadas ao conhecimento do Locatário que, manifestando sua concordância, se obrigue, também a cumprir a regras estabelecidas.

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Contrato de locação é importante mesmo para poucos dias na temporada?

A locação para temporada é assim considerada para uso recreativo do imóvel, ou seja, em período de lazer, para a realização de cursos ou tratamento de saúde, para servir a uma pessoa ou família que esteja reformando a própria casa, desde que por prazo determinado e não superior a 90 dias. Assim sendo, a locação é a modalidade de contrato onde uma das partes contratantes se obriga a ceder à outra parte o uso do imóvel, mediante retribuição pecuniária e, portanto, independente de quantos dias irá recair a locação. A elaboração de contrato é um meio de preservar direitos das duas partes, eis que desta relação gera direitos e deveres para as duas partes e o contrato é o meio hábil para, expressamente, garantir esses direitos e obrigações além de ser meio de validar a declaração de vontade das partes contratantes.

O que deve conter no contrato?

A locação de coisas móveis e imóveis possui regulação em capitulo próprio no Código Civil e uma Lei dedicada, exclusivamente, para as relações de locação. Então, de modo geral, todo contrato deve especificar o locador e o locatário, o objeto a ser da locação com suas características, período da locação e a remuneração a ser paga pelo Locatário ao locador referente à disponibilidade, uso e gozo do imóvel ou da coisa locada.

Feito sem um advogado existe algum valor legal?

Os contratos podem ser feitos pelo próprio Locador, pelos corretores imobiliários, através de modelos das páginas dos CRECIs (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou por advogados, mas, devem conter, no mínimo, as informações gerais. Então, os contratos são plenamente válidos, independente de terem sido elaborados por advogados, desde que revestidos das formalidades, expressando o que será locado, o proprietário, o Locatário, o prazo de duração e o valor a ser pago.

Caso o locador não receba o imóvel como prometido, o que pode ou deve ser feito?

O Locador terá que notificar o Locatário para que desocupe o imóvel imediatamente, concedendo-lhe prazo para que pague pelo período que se utilizou do imóvel além do período previsto no contrato. Caso não o desocupe, terá que exercer sua vontade através de ação judicial. Se, vencido o prazo contratual, o Locador não se manifestar para fazer valer sua vontade de ter o imóvel desocupado pelo Locatário, depois de 30 dias, o contrato de locação por prazo determinado se transformará em um contrato de locação por prazo indeterminado, mantendo as mesmas características do contrato primitivo, inclusive o valor da remuneração.

E caso o inquilino não cumpra as ordens, como silêncio, de limpeza, o que pode ser feito?

Em qualquer caso de descumprimento, seja referente ao uso indevido, descumprimento de regras legais gerais ou de regras específicas, cujo conhecimento tenha sido dado previamente, além de outras condutas dadas como regulamento de uso do imóvel, o Locador poderá requerer a rescisão motivada do contrato de locação e solicitar a desocupação imediata, além de buscar, judicialmente, a reparação dos danos que vier a ter pela má conduta do Locatário.

Quanto ao pagamento podem ser cobrados os 50% antecipados?

As regras para pagamento e recebimento da locação para temporada são livres, desde que as duas partes estejam de pleno acordo onde se mostra possível e legalmente permitido, não só a cobrança antecipada de 50% do valor do contrato, como a possibilidade de recebimento integral, 100% antecipado.

E se houver cancelamento, quanto do que já foi pago deve ser devolvido?

Se o cancelamento se der por culpa do Locador, este deverá realizar a devolução integral do valor recebido antecipadamente ao Locatário. Caso o cancelamento ocorra por culpa injustificável do Locatário, a regra de retenção deverá estar especificada em contrato, ou seja, normalmente, quanto mais longe do período da locação, maior será a devolução e menor a retenção enquanto que, quanto mais próximo do período, maior será e retenção e menor a devolução se considerado o potencial lesivo da perda de uma chance. Agora, se o motivo for plenamente justificável, não há motivo para retenção, pois decorrente de situação não prevista pelas partes, mas de um fato alheio a sua vontade.

Caso haja reclamação do locatário, como proceder? Existe ressarcimento?

Dependerá da queixa e se o Locatário já tinha conhecimento ou não da situação que o desagradou, sendo que, as indenizações seguem as regras da Legislação Civil. O que significa que cabe ao Locatário fazer prova do dano, da ação ou omissão causadora do dano, de que este ato ativo ou omisso foi causado por dolo ou culpa do Locador e a extensão que este dano foi suportado pelo Locatário.

O cuidado deve ser maior quando não houver imobiliária envolvida na negociação?

Os cuidados devem ser redobrados, eis que, diante da contratação direta, o próprio Locador deverá agir para ter seus direitos preservados, bem como o contrato cumprido, e, uma forma de diminuir as preocupações. A possibilidade de ser aplicada a regra de garantia contratual, para garantir a satisfação de que a remuneração seja efetivamente quitada e que o imóvel seja devolvido nas iguais condições que foi entregue ao Locatário e, assim, o contrato pode vir a ter a garantia de uma caução, de um fiador, de um seguro ou seja, qualquer um dos meios de garantia estipulados legalmente.

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